Umowa przedwstępna akt notarialny czy umowa cywilnoprawna

Czym rożni się umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego od umowy cywilnoprawnej?

Blog | FAQ | Finanse | Inspiracje wnętrz | 02 sierpnia 2023

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego lub w formie umowy cywilnoprawnej w formie pisemnej. Obie formy umów różnią się od siebie a co ważniejsze mają różne skutki prawne. Zarówno umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jak i umowa cywilnoprawna zabezpiecza interesy Sprzedającego jak i Kupującego, natomiast niedotrzymanie warunków umowy cywilnoprawnej przez jedną ze Stron stwarza jedynie podstawy do odszkodowania. W przypadku umowy w formie aktu notarialnego, niedotrzymanie warunków przez jedną ze Stron stwarza podstawę prawną aby druga Strona dochodziła swoich praw przed Sądem.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna, zarówno w formie aktu notarialnego jak i umowy cywilnoprawnej w formie pisemnej powinna zawierać następujące informacje i zapisy:

Jakie są różnice pomiędzy umową notarialną a cywilnoprawną?

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zawierana jest w obecności Notariusza w Kancelarii Notarialnej i ma wyższą „rangę” aniżeli umowa cywilnoprawna. Pozwala ona w szerszym zakresie dochodzić Stronie umowy swoich praw przed sądem. W przypadku gdy jedna ze Stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga Strona może wystąpić na drogę sądową i domagać się zawarcia umowy.

Jeżeli istnieje ewentualność, że może nie dojść do umowy przyrzeczonej, a nie otrzymanie kredytu jest takim zdarzeniem, warto rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej cywilnoprawnej. Jeżeli strona sprzedająca natomiast upiera się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, warto uwzględnić klauzulę związaną z możliwością nie otrzymania kredytu i ze zwrotem wpłaconego zadatku.

Umowa przedwstępna cywilnoprawna jest wygodna jeżeli z jakichś względów może nie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku pozostaje rozliczenie zaliczki bądź zadatku, chyba że umowa zawiera dodatkowe zapisy odnośnie zakresu odszkodowania takie jak np. koszty sporządzenia umowy, opłaty skarbowe czy sądowe. Wzór takiej umowy może zostać przygotowany przez agenta nieruchomości ustalając wszystkie warunki umowne ze Stronami.

Zdarza się jednak też, że umowę przedwstępną cywilnoprawną przygotowuje jedna ze Stron, a zadaniem agenta jest koordynowanie procesem zarazem dbając o interes zarówno Sprzedającego jak i Kupującego.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – taksa notarialna

Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z kosztem, zgodnie z wysokością taksy notarialnej. Co za tym idzie po podpisaniu umowy w tej formie w Dziale III Księgi Wieczystej widnieje wzmianka dotycząca roszczenia, co do nieruchomości, a więc do wykonania umowy zgodnie z jej ustaleniami i zapisami.

W zależności od ustaleń, zazwyczaj koszty związane w podpisaniem umowy w formie aktu notarialnego pokrywa Strona Kupująca. W przypadku umowy cywilnoprawnej sporządzenie oraz zregadowanie zapisów takiej umowy leży po stronie osób zainteresowanych jej zawarciem.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości- podsumowanie

W obu przypadkach umowy przedwstępnej najważniejsze jest bezpieczeństwo oraz pewność transakcji. Sprzedający chce mieć pewność że Kupujący się nagle nie wycofa z kupna nieruchomości, natomiast Kupujący chce mieć pewność że Sprzedający nie zrezygnuje z powodu otrzymania lepszej oferty.

Jeżeli Strony nie mogą dojść do porozumienia, co do formy zawarcia umowy przedwstępnej, powinni spokojnie omówić te kwestie i ewentualnie wspólnie pokryć koszty umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jeżeli wybiorą umowę cywilnoprawną, powinni być świadomi, że wycofanie się z transakcji nie powoduje poważnych skutków prawnych dla Strony, która wycofa się nawet kilka dni przed terminem podpisania umowy przyrzeczonej.

Jaką podjąć więc decyzję? Którą formę umowy podpisać? Odpowiedź na te pytania wydaję się prosta. Jeżeli Strony są pewne swoich działań – pozostaje jedynie wybór kancelarii Notarialnej.

Adam Kijowski Unikat Partner
Adam studiował na University College London, gdzie uzyskał tytuły MEng / Mechanical Engineering i MSc / Technology Entrepreneurship – magistra inżynierii mechanicznej oraz magistra przedsiębiorczości technologicznej.
NAPISZ ZADZWOŃ