Jak i dlaczego warto dobrze wycenić nieruchomość w Warszawie? 

Jak i dlaczego warto dobrze wycenić nieruchomość w Warszawie? 

Blog | FAQ | Finanse | Inspiracje wnętrz | 06 marca 2023

Nie wiesz jak wycenić nieruchomość w Warszawie? Wartość nieruchomości jest uzależniona od wielu czynników – między innymi od lokalizacji i otaczającej jej infrastruktury, cech użytkowych czy stanu prawnego. Jednym z pierwszych kroków procesu sprzedaży jest ustalenie ceny ofertowej nieruchomości. Nie powinna ona być zbyt wysoka, ponieważ czas na znalezienie nabywcy może się wydłużyć, ale nie powinna być też za niska, bo nie przecież nie chcemy tracić pieniędzy.

Znajomość kryteriów, które realnie wpływają na wartość nieruchomości może okazać się bardzo przydatna podczas negocjacji ceny transakcyjnej zarówno dla sprzedawcy, jak i nabywcy. Co należy wziąć pod uwagę, określając wartość? Jakie kryteria bierze pod uwagę rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości? To wszystko omówimy poniżej.

Jak wycenić nieruchomość w Warszawie? – Wartość vs. cena nieruchomości

Jeśli zastanawiasz się, jak wycenić nieruchomość w Warszawie, należy najpierw zauważyć, że wartość a cena nieruchomości to dwa różne zagadnienia. Rzeczoznawca wyceniając wartość nieruchomości, postępuje zgodnie z zasadami przepisów prawa oraz standardami zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Wartość rynkową nieruchomości można zdefiniować następująco: „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”.

Różnice

Skoro wartość jest najbardziej prawdopodobną ceną, czym różni się cena od wartości? Ceny transakcyjne na rynku są często wynikiem zachowań uczestników rynku, działających z przeróżnych powodów, nierzadko sytuacji przymusowych. W wielu sytuacjach nie są wynikiem warunków i zachowań, które powinny wystąpić, abyśmy mówili o wartości rynkowej, czyli najbardziej prawdopodobnej cenie.

Co wziąć pod uwagę, wyceniając nieruchomość w Warszawie?

Próbując wycenić wystawianą na sprzedaż nieruchomość w Warszawie, możemy porównać ją z cenami rynkowymi podobnych lokali w okolicy, biorąc pod uwagę podobne parametry, takie jak lokalizacja, metraż lub porównując stan wykończenia. Nie zawsze jest to jednak łatwe ponieważ cena ofertowa na portalach, takich jak Otodom lub Domiporta może różnić się od ceny, za którą nieruchomość zostanie sprzedana. Zdarza się, że ceny ofertowe są zawyżone, ponieważ właściciel ma świadomość, że potencjalny nabywca będzie chciał negocjować cenę.

Cena ofertowa nieruchomości jest uzależniona od wielu czynników, w dużej mierze zależnych od rodzaju nieruchomości. Określając cenę mieszkania, rezydencji z ogrodem na starym Żoliborzu czy luksusowego apartamentu w ścisłym centrum Warszawy należy wziąć pod uwagę nieco inne czynniki. Największy wpływ na cenę mają następujące czynniki:

Cena ofertowa jest też w dużej mierze uwarunkowana oczekiwaniami finansowymi oraz sytuacją życiową sprzedającego. Jeżeli właścicielowi nie zależy na szybkim sfinalizowaniu transakcji, może wystawić nieruchomość za cenę wyższą niż cena rynkowa i czekać na nabywcę, który akurat szuka dokładnie takiego lokalu. Należy pamiętać jednak że oferta „wisząca” na portalach przez długi czas może negatywnie wpłynąć na ocenę i chęć zakupu przez potencjalnych nabywców. Jeżeli właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży, może zdecydować się na obniżenie ceny delikatnie poniżej ceny rynkowej, co powinno zwiększyć zainteresowanie ofertą. Zbyt niska cena może jednak wzbudzić podejrzenia, że nieruchomość ma jakąś wadę prawną lub strukturalną.

Operat szacunkowy

Niejednokrotnie przy określaniu wartości rynkowej, a co za tym idzie ceny ofertowej nieruchomości, warto skorzystać z fachowej wyceny rzeczoznawcy. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość, przygotowuje dokument, w formie pisemnej, zwany operatem szacunkowym. Zapisy zawarte w operacie szacunkowym muszą być uzasadnione oraz zgodne z przepisami prawa i standardami zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Operat szacunkowy powinien zawierać między innymi dane nieruchomości (położenie, wielkość, rodzaj itd.), cel wyceny, źródła informacji o wycenianej nieruchomości, analizę lokalnego rynku, opis stanu technicznego oraz metodę wykonania wyceny.  Koszt przygotowania operatu szacunkowego może wahać się od kilkuset do kilku tysięcy złotych w zależności od rodzaju wycenianej nieruchomości.

Wymagane dokumenty

Wymagane dokumenty do wyceny wartości nieruchomości są uzgadniane indywidualnie z właścicielem w zależności od rodzaju nieruchomości, celu i zakresu wyceny. Do podstawowych dokumentów należą:

Dodatkowymi dokumentami są:

Operat szacunkowy jest integralną częścią wniosku o kredyt hipoteczny, reprezentuje wartość, stanowiącą zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Podsumowanie

Podsumowując, wyceniając wartość nieruchomość, należy pamiętać, że na cenę ma wpływ wiele czynników począwszy od lokalizacji, po metraż, stan prawny czy stan wykończenia. Warto również pamiętać, że często realną wartość nieruchomości określa i weryfikuje wolny rynek, tzn. ile potencjalny nabywca jest przygotowany i w stanie zapłacić za nieruchomość oraz jaką ofertę jest w stanie zaakceptować sprzedający.

Aby skutecznie przeprowadzić sprzedaż i doprowadzić do transakcji w satysfakcjonującej dla sprzedającego cenie, warto nawiązać współpracę z doświadczonym biurem nieruchomości.

Adam Kijowski Unikat Partner
Adam studiował na University College London, gdzie uzyskał tytuły MEng / Mechanical Engineering i MSc / Technology Entrepreneurship – magistra inżynierii mechanicznej oraz magistra przedsiębiorczości technologicznej.
NAPISZ ZADZWOŃ