Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy należy go zapłacić?

W Polsce podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest odrębnym podatekiem. Jest to podatek dochodowy należny od osoby sprzedającej nieruchomość (osoby fizycznej), regulowany ustawą o podatku dochodowym z dnia 26 lipca 1991 r. Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Czy można go uniknąć?

Podatek od sprzedaży nieruchomości – co powinieneś on nim wiedzieć?

Podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić do 30 kwietnia następnego roku, po którym nieruchomość została zbyta. Należy złóżyć deklarację podatkową na druku PIT-39 (elektronicznie lub w formie papierowej) do właściwego urzędu skarbowego, zależnie od miejsca zamieszkania.

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest obliczany od wartości dochodu. Dochód ze sprzedaży można obliczyć w następujące sposób:

Do kosztów, które sprzedający może odliczyć od przychodu wziązku ze sprzedażą nieruchomości, można zaliczyć między innymi:

• cenę zakupu nieruchomości przez sprzedającego
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
• wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego
• koszty wynagrodzenia pośredników nieruchomości
• koszty modernizacji, remontów oraz prac budowlanych które miały na celu poprawę stanu nieruchomości oraz zwiększenie jej wartości
• koszty związane z zyskaniem dokumentów i zaświadczeń

W sytuacji gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadku sprzedający może zaliczyć:

• zapłacony podatek od spadku i darowizn
• zapłacony zachowek
• długi spadkowe zapłacone przez podatnika

W jakich sytuacjach można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

1. Zgodnie z prawem jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie 5 lat od końca roku w którym została nabyta lub wybudowana przez sprzedającego, podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest wymagany.

Przykład 1 – Pan Nowak nabył lokal mieszkalny w lutym 2017 roku. Zdecydował się go sprzedać w styczniu 2023 roku. W tym przypadku nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ z końcem grudnia 2022 roku upłynął 5-letni okres zwalniający go z podatku.

W sytuacji, w której sprzedający otrzymał nieruchomość w drodze spadku, którą obecnie zamierza sprzedać 5-letni okres zwalniający z zapłaty podatkuj jest liczony od daty nabycia bądź wybudowania nieruchomości przez spadkowadcę, nie od daty otrzymania spadku. Zmiana przepisów nastąpiła w 2019 roku, wcześniej 5-letni okres był liczony od dnia śmierci spadkodawcy.

2. Sprzedający może skorzystać z ulgi mieszkaniowej 

W przypadku gdy sprzedający nie może skorzystać z wyżej opisanego zwolnienia, ponieważ chce sprzedać swoją nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia nabycia bądź wybudowania, może skorzystać w ulgi mieszkaniowej i uniknąć obowiązkowi zapłaty podatku. Jest to przypadek, w którym cała otrzymana kwota ze sprzedaży zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Ulga przysługuje jeżeli kwota zostanie wykorzystana w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Przykład 2 – Pani Nowak sprzedała 2-pokojowe mieszkanie w marcu 2023 roku, które kupiła 2 lata wcześniej. Planuje nabyć trochę większe 3-pokojowe mieszkanie. Aby uniknąć konieczności zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, ma czas do końca 2026 aby przeznaczyć całą kwotę ze sprzedaży mniejszego mieszkania na zakup większego.

Art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa czynności które ustawodawca uznaje za własne cele mieszkaniowe sprzedającego, są to jedynie wydatki wskazawe w tych przepisach. Przepisy prawa uznają za własne cele mieszkaniowe między innymi:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części, udziału w nim,
• nabycie lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, 
• budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowa, przebudowa, adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części lub własnego lokalu niemieszkalnego. 

Jeżeli zakup nieruchomości wspomagany jest kredytem hipotecznym, do wydatków na własne cele mieszkaniowe można także zaliczyć

• wkład własny na zakup nowej nieruchomości,
• koszty notarialne związane z zakupem nowej nieruchomości, 
• koszt spłaty kredytu na zakup nowej nieruchomości wraz z odsetkami, o ile kredyt ten został wzięty przed dniem uzyskania, – przychodu ze sprzedaży nieruchomości. 

Ważnym elementem jest aby cele mieszkaniowe miały charakter „własny” dla sprzedającego. Trzeba pamiętać że zakup mieszkania pod wynajem nie kwalifikuje się jako koszty poniesione na własne cele mieszkaniowe.

Warto pamiętać, aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego wszystkie wydatki na cele mieszkaniowe powinny być udokumentowane, celem wykazania poniesienia kosztów przez podatnika.

3. Sprzedający jest zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości gdy nie uzyskał dochodu – sprzedał nieruchomość za niższą cenę niż ją kupił.  

Podatek od sprzedaży nieruchomości – podsumowanie

Zgodnie z prawem jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem 5 lat od końca roku w którym została nabyta lub wybudowana przez sprzedającego, sprzedający będzie musiał opłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości odliczając wyżej wymienione koszty.